据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示,2021年11月嘉兴市本级商品房共成交1199套,面积15.07万方;成交住宅951套,面积11.85万方;成交商业用房63套,面积2.22万方;成交办公用房56套,面积0.63万方;成交其他用房129套,面积0.37万方。 这个数据较之10月份,有了相当大幅度的增长,涨幅达到123.8%。同时也超过了9月份772套的成交量,接近8月1047套的成交量。说明在成交备案这块,近段时间确实在回暖。 而二手房方面,住宅成交备案共762套,成交面积7.19万方。相比10月,也有一定幅度的增长,成交量涨幅达到27.4%。 这么一看,一二手房“默契”双双触底反弹,楼市这是回暖了吗? 不过由于备案机制的特殊性,不难发现里面的一些“水分”。在成交排行榜上榜上有名的一些楼盘,诸如滨河道花苑、 堂樾庄等都是上半年拿的预售。所以看新房成交,很难反馈实时的楼市行情、成交变化。 只有二手房的成交是比较真实反馈当前的楼市“温度”。 而二手房由于只有成交套数、面积,并没有成交价格这一重要数据,对行情的反馈也并不十分精准。 成交量到底是因为二手房东降价导致的市场降价走量,还是购房者耐不住行情变化而纷纷下场接盘,光从数据是很难判断的。 不过好在还有一个判断依据,那就是法拍房。 下面这张就是11月嘉兴本级部分法拍房成交情况。 基本都是成交价格低于评估价(评估价一般是早几个月前的行情价格)。 掉价幅度在几万到几十万不等。最夸张的是这套,秋江花苑的一套,评估价379.1万,保留价265.5万,差价113.6万。但是直到结束也没人报名,结果流拍了! 该套建面为149.37㎡,还是带装修的,折算下来评估单价25380元/㎡,评估时间节点是在今年的9月头上。起拍单价17775元/㎡。 要知道这套房所在小区就在万达广场附近,地段可以说是相当不错。然而即使“掉价”8000元/㎡一平也无人问津。该套一拍失利,按照一般流程,应该会继续降价进行二拍。也就是说在二拍的时候,起拍价格还会低于一万七的单价,很可能浮动到一万五到一万六区间。 这套房的抗性可能有下面几点,楼层在31楼,处在顶楼,顶楼本就属于较难脱手的资产,有顾虑是正常的。 目前处在出租状态。出租合同截止到2022年3月1日,时间不算长,所以这个抗性其实问题不大。 参拍保证金53万,也就是说抱着想凑热闹或者捡个漏心态的,也要缴足这笔钱。那就不是随便玩玩了,不想拍压根不会参与。也就是说,虽然有观望的,但真没人愿意下场参与。 固然有房产本身的抗性在,但也足以说明,现在的行情下,购房者已经都足够理智,上半年可以炒上3万的房子,现在都不带正眼看它的。 这也就好理解为什么最近的法拍房全都是低于评估价成交的。相当于比起9、10月的行情,现在的行情更冷了,掉价幅度一两千一平,两三千一平是常态。 据此可以判断11月二手房成交量上升,实际上很可能是在放价走量,说的更直白些,一些房东不看好后市,在抛售离场了。
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