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2020年，注定是不平凡的一年，这一年风云变幻。 而对于嘉兴本级的土地市场来说，这一年同样不凡，不但不凡，可以说是史上之最！ 这一年，嘉兴市本级土地市场，可谓高潮迭起，精彩纷呈。 其表现出来的壮阔景象，是过去不可比拟，其造就的深远影响，等未来来时方才知晓。 熟悉嘉兴房地产市场的人都知道，嘉兴的土地市场，有一个重要的年份，那就是2017年。 这一年的5月22日，是被载入嘉兴史册的一天，那一天发生了震惊全国的522大剧院土拍。 这场土拍，也是嘉兴楼市进程中的一个标志性事件，表明嘉兴的楼市、地市，站到了聚光灯下。 而我们早已熟稔的熔断戏码，也正是从这场大戏开始揭幕的。 虽然522是个极富标志性的事件。但其实不能算作嘉兴土地市场就此起飞的一个明证。 那场盛会上的“赢家们”，也并没有过得想象中的滋润。而此后的土地市场也不是一帆风顺，鲜衣怒马。 其后的几年，依然有起落，依然有流拍，依然需要非常手段托底。 嘉兴的土地市场，通过几年的时间，不断筑高不断夯实，才渐渐有了底气和颜色。 而2020年，正是嘉兴本级土地市场起飞的一年。 这一年不再有集中性的出让，但土拍的高潮几乎烧穿了一整年。 这一年，一共诞生了13块熔断宅地，几乎每个板块都有刷新地价的新高，而更有甚者，把本级的实际楼面价抬升到一个新高度。 这样的风景，从未所见，这注定是嘉兴楼市历史长河中浓墨重彩的一笔。它所造就的风暴，可能才刚刚开始。 下面，我们来具体回顾下。 2020年市本级共挂牌出让涉宅用地25宗，其中成功出让24宗，1宗流拍，同比2019年减少3宗。 总出让涉宅用地面积133.99万方，成功出让面积为129.36万方，总建筑面积256.35万方（含部分商业建面）。出让面积同比2019年下滑2.3%，总建筑面积同比2019年下滑4.7%。 完成土地出让金额209.18亿元，较2019年增长6.3%。 24宗宅地中，共产生13宗熔断地块，最大竞配面积高达26100㎡，总计产生13.67万方的配建，创历年之最。 2020年的宅地市场，简单总结就是，出让土地宗数、面积、建面变少，但成交金额却走高。也即是说，地价有着翻天覆地的变化。 出地变少，每年都完不成计划任务，已经成为一大特色。地价走高，房价稳当，和精准的出地艺术有着错综复杂的关系。 按区域来看 经开区共成功出让宅地8宗，总出让土地面积48.77万方，土地出让金额93.07亿元。 南湖区共成功出让宅地8宗，总出让土地面积42.98万方，土地出让金额65.10亿元。 秀洲区共成功出让宅地8宗，总出让土地面积37.61万方，土地出让金额51.01亿元。 从出让情况来看，虽然三个区宅地成交宗数相当，但是在土地出让金额上经开区一骑绝尘，远远甩开南湖区和秀洲区。说明经开区在平均地价和出让金额上是远超另外两个区的。 当然，由于经开区的宅地均是城区地块，也占有出地优势。 而第三的秀洲区，由于秀湖基本完成出地，未来缺少足够有力的增长点，大概率会和经开、南湖持续拉开差距。开发方向和城市发展主流方向不吻合，已经秀洲开发建设的重大掣肘。 按板块来看 宅地在出让面积、金额排在前三的分别是国商区、科技城、秀湖，构成一超多强的局面。 国商区共成功出让宅地6宗，总出让土地面积41.72万方，土地出让金额79.90亿元。 科技城共成功出让宅地4宗，总出让土地面积17.84万方，土地出让金额36.84亿元。 秀湖共成功出让宅地3宗，总出让土地面积11.47万方，土地出让金额22.81亿元。 而经历2020年的挂地出让后，各个板块又发生了不小的变化。 最为显著的是，国商区迅速崛起，地价大幅上升。 从去年的楼面价九千档一举跃升至万元俱乐部。虽然最后的地王风头被科技城和秀湖盖过，但不影响国商自此在本级的土地市场站稳脚跟，名正言顺挤进房价、地价的第一梯队，未来在市场上会获得更多的话语权和关注度。 其次，秀湖核心和科技城核心告别舞台。 2020年，是秀湖核心和科技城核心的谢幕演出，这一年秀湖出让了其核心区的最后3宗住宅用地，而科技城核心同样完成了最后2总宅地的出让。这些地块的出让，也表明，这两个板块的住宅开发进入尾声。 第三，新兴板块的出现。 下半年土拍最不容忽视的就是科技城南的出现。在科技城核心用地告尽，科技城北热火如荼之际，科技城南姗姗来迟，但仅以两宗地块的高价熔断、先后刷新楼面价新高的姿态宣告了“王的诞生”。一出手便是超一流。 由此科技城不但不会退出大家的视野，反而未来会吸引更多的目光。 第四，沉默的城南。 相比起今年没有挂地的城东原因是实在无地可挂，有着大量宅地开发空间的城南仅出让了一宗中环路地块，而主力的姚家荡片区却交了份零分答卷。其近两年的出地可用寥落概括。 按城区/乡镇来看 城区共成功出让宅地17宗，总出让土地面积95.39万方，土地出让金额171.36亿元。 乡镇共成功出让宅地7宗，总共出让土地面积33.96万方，土地出让金额37.82亿元。 与城区宅地动不动就熔断的盛况不同，2020年的乡镇宅地市场相对就平静许多，王店、余新世合区域的几宗宅地都是底价成交。而新塍宅地虽然溢价率较高，但楼面价却是全年宅地最低。 不过乡镇中却有两匹黑马异军突起，它们就是余新和油车港。余新宅地楼面价一直在乡镇中稳居前列，而2020年凭借高铁新城的光环，成功将楼面价抬升到最高九千的档位，甚至比市区的许多二三流板块还高，令人咋舌。 而油车港则凭借秀水新区的概念，也成功实现了巨大的跨越。基本实现和城区板块的地价接轨，并且未来依然有相当的空间。 房企拿地方面 鸿翔和万科以3宗宅地领跑（含合作开发）。佳源、交投祥生、蓝光、荣安均拿下2宗宅地。 拿地金额上，鸿翔以33.79亿元拔得头筹，笑傲群雄。佳源以19.59亿元紧随其后，而第三则被合景泰富以18.68亿元拿下，第四则是华润&城投&南投联合体的17亿元。 首次以拿地方式进入嘉兴进行房地产开发的鸿翔一举夺魁，在拿地数量、金额方面均独占鳌头。 佳源紧随其后，作为本级房地产开发的中坚力量，近几年佳源一直在本级有着稳定的耕耘和开拓，今年拿下的两宗宅地，分别是科技城和秀湖的核心地块，也是两个板块仅剩的住宅用地之一。在开发T度上，佳源一直居于本级在开发房企的前列，并且贡献良多。 第三的合景泰富仅凭高铁新城核心区的一块综合性用地登榜。这块地的出让，也表明高铁新城的开发或将揭开序幕。 而华润&城投&南投联合体拿下的南湖新区东栅地块，这是嘉兴首宗未来社区用地，史无前例的开发模式，或许会给未来市场带来许多惊喜。 拿地地价方面 13宗熔断宅地中，有3宗宅地设置熔断楼面价在10000元/㎡以下，其余均设置在熔断红线10040元/㎡。 配建面积从1000-26100㎡ 不等。折合实际楼面价，差异较大，从七八千到一万三四不等。 实际楼面价最高为华夏幸福地块，约14894元/㎡。其后为佳源秀湖地块的14623元/㎡ 和苏嘉科技城南地块的14596元/㎡。 实际楼面价仅供参考，由于各家开发商的建安成本、资金和财务能力不同，有较大差异性。 经历2020年的土拍大年，嘉兴地市、楼市或将再上一个台阶。
来源：嘉论房产网
公众号：嘉兴嘉论房产网
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更新于 2021-01-03 19:44
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