（技术贴）429新政后嘉兴楼市的几种可能性分析

jxnihao

   注：1、房价涨幅不能考虑货币的正常贬值；2、购房者都是理性经济人；

        可能性一：需求旺盛，万人摇号。这也是很多人在那高潮的一种。这里的需求包括刚需、买满三套需求，再加上有人说大量外地户口来嘉兴摇号1套房以赚一二手差价的。嘉兴出现万人摇号有可能，但也大概率不会出现。很多人说外面资金要来嘉兴打新，但别忘了，这些要限售5年，加上建设周期，资金起码锁定7年，有多少资金愿意锁定7年，来博7年时间的不确定性！再加上，嘉兴每年还是会推地卖地，到那时如果大家还是在摇号（只要不是还是万人摇号），7年前那些来赚差价的二手房卖给谁啊！到那时如果不摇号了，说明新房随便买，又凭什么来接你的二手房呢！而且之前是因为一二手房倒挂严重情况下，如果到时一二手房可能已经不倒挂，甚至相反了呢，说明已经没多少人愿意买二手房了，除非特别有性价比。最后，来摇号的贷款资金，银行贷款现在已经不是那么好贷的了，而且利息又高，持房成本有多大！最后的最后，万人摇号，还是一直万人摇号，真会一直有那么大的购买力吗？
        可能性情况二：外地没有疯狂入侵，嘉兴内的刚需、买满三套需求摇号，摇成红盘。这就看嘉兴有多少无房刚需了，多吗，大家可以看看周围，他们限售几年都是无所谓的，他们解决刚需的可能性很大了！还有就是改善型刚需，他们可以慢慢摇号，限售对他们也无所谓。最后，是要买满3套的那些需求，这是当前大众心理情况下，很多人的想法。首先大家想想为什么现在嘉兴楼市这么火爆，就是因为目前全款买房，稳赚一二手差价，有利可图所以有钱人都去买房了，但在摇号下、限购下，可能会持续吗？大部分要买满3套的也是可以慢慢摇的，但限售对他们比较难熬的，说白了，他们是投资保值的。以上可以看到，所有的对一般二手房的需求都很低，特别是现在二手房还贵过一手房。甚至一些置换的还会增加二手房供应数量。
        可能性情况三：外地没有疯狂入侵，嘉兴内的刚需、买满三套需求摇号，没有摇成红盘。这就说明各种因素下需求一般，想买新房的估计摇几次就可以了，这样一般二手房的需求大大幅下降也是必然的，加上投资客出货，一下二手房就多了，多了也就必然价格下降。嘉兴有多少上海、杭州的投资客大家自己考虑，投资客是必然会出货的！
        可能性情况四：外地没有疯狂入侵，嘉兴内的刚需、买满三套需求摇号，不需要摇号。可能现在大家觉得不可能，但一般需求逐渐得到满足，投资收益不大，没有什么投机可图，这就是嘉兴未来几年很快出现的现象，那时最好的情况也是横盘几年。

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